房市新政出臺尚未滿月,時間已逼近歲末年關(guān),房企面臨更大的財務(wù)支出與業(yè)績壓力。此前許多人還篤定北京高端住宅將因“稀缺性”逆市而動,如今卻不可避免地受到了大盤下行的沖擊。樓市觸底在即,如何把握最佳購房時機,成為觀望人群最現(xiàn)實的問題。
“富力城A區(qū)的房子,單價15000元,房東甩 賣,有沒有興趣了解一下?”
11月6日晚,北京東三環(huán)邊一條中介門店扎堆的街道上,一位美聯(lián)經(jīng)紀(jì)人不厭其煩地對每一位路人重復(fù)說道。這樣的低價在一個月之前是無法想像的。但如今,他手上甚至有一套三環(huán)邊的時間國際小區(qū)的房子,單價跌到了12000元。
“原本價格堅挺的CBD板塊短期內(nèi)出現(xiàn)房價急跌,可見北京樓市即將觸底的信號已經(jīng)非常明顯。”11月7日,王晨開始在MSN上鼓勵朋友“逢低購房”。作為北京戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事,他甚至在考慮自己的置業(yè)計劃了。
“我現(xiàn)在比較樂觀,因為我已經(jīng)看到了底在哪里?床坏降撞攀亲羁植赖。”王晨接著對他的客戶說道。
紙面上的數(shù)據(jù)在繼續(xù)支撐著王晨的觀點。他電腦邊放著公司對北京樓市第三季度的調(diào)研報告,高端住宅的租售價格增長開始放緩。另一家國際房地產(chǎn)顧問公司——仲量聯(lián)行的報告顯示,第三季度北京高檔住宅均價環(huán)比下降5.5%——這是近2年來首次出現(xiàn)的下挫曲線。而這些數(shù)據(jù)還僅僅是針對市場報價的統(tǒng)計。
未來半年低位運行
“Obama Begins Building Team。”11月6日,老張的電腦屏幕上赫然顯示著華爾街日報網(wǎng)站上的大字標(biāo)題。作為北京某地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理,他現(xiàn)在更為關(guān)心大洋彼岸的政治動向。
“新總統(tǒng)會制定新的經(jīng)濟計劃,特別是與中國的貿(mào)易方面,將成為我制定明年營銷方案的參考依據(jù)。”老張說。今年6月,他為公司在朝陽區(qū)的某公寓項目制定了一份更為保守的營銷計劃,但9月份華爾街的一系列震蕩完全打亂了計劃的節(jié)奏。
在過去十年里,從來沒有哪天像現(xiàn)在這樣談樓市必談宏觀經(jīng)濟。在許多業(yè)內(nèi)論壇上,“懂地產(chǎn)不一定懂宏觀經(jīng)濟,懂宏觀經(jīng)濟不一定懂地產(chǎn)”甚至成為口水戰(zhàn)中辯駁的論據(jù)之一。
老張的朋友,北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理楊少鋒便是一位“著眼宏觀”的地產(chǎn)人。他告誡老張,當(dāng)前樓市已經(jīng)不是簡單地穩(wěn)定市場信心的問題,而是身處我國整體經(jīng)濟甚至全球經(jīng)濟進(jìn)入下行通道的大環(huán)境里。“我就不信房地產(chǎn)市場可以獨善其身,跑贏大市。”
當(dāng)然,也有因為看宏觀基本面而樂觀起來的,至少王晨就是這樣。在他看來,當(dāng)前房市新政更加印證了房地產(chǎn)市場與我國宏觀經(jīng)濟的“親密關(guān)系”。“農(nóng)村市場短期內(nèi)難以啟動,如果國家要在未來2年保持經(jīng)濟增長,就必然會加大基礎(chǔ)設(shè)施投資這一塊。城市化的進(jìn)程不減慢,房地產(chǎn)價值不會跌到哪里去。”
而近期傳出的北京經(jīng)濟刺激方案佐證著王晨的“基本面”。據(jù)媒體報道,為保證今年GDP增速不低于10%,北京將提速新一輪大規(guī);A(chǔ)設(shè)施建設(shè),其中今年9月后啟動的順義、通州、亦莊三大新城建設(shè)預(yù)計投資近2000億元。
“我們相信政府可以利用財政擴張維持宏觀經(jīng)濟增長,但問題是,即便保守假設(shè)還需要半年時間,那么是不是所有開發(fā)商都能撐到那個時候?”在楊少鋒看來,北京樓市見底已經(jīng)是勢不可擋,未來半年將持續(xù)在低位運行直到整體經(jīng)濟的回暖。
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新政力度仍嫌不夠
利好的消息當(dāng)然也有。至少,新政的出臺給了“救市論”更多的憧憬空間。
11月4日,新政正式實施的第一個工作日,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,該日住宅期房簽約總量為817套,環(huán)比上漲52%。
“繁榮的只是表面。如果扣除其中保障性住房622套,實際上商品房銷售量并沒有增加。”北京中原總經(jīng)理李文杰表示:“樓市的觀望氣氛實際并未改變,購房者關(guān)注的仍是自己的資產(chǎn)是否會因為價格下跌而縮水。”
事實上,由于新政中如“改善型住房”等條款尚未明晰,某種程度上反而加劇了當(dāng)前的觀望氛圍。在國貿(mào)寫字樓里上班的趙偉表示:“以前是只等房價下跌,現(xiàn)在是既等價跌又等優(yōu)惠政策,越來越捉摸不透政策出臺的套路了。”
新政出臺前,趙偉報名參加了深圳萬人購房團發(fā)起人鄒濤進(jìn)京成立的北京團購平臺。在他看來,一套100萬元的房子即便減免契稅也才省出1萬元,“根本不如每平方米降個千把塊錢來得痛快”。
“北京團購的報名人數(shù)并沒有因為新政的出臺而增加。”鄒濤說。顯然,這個直指中低價位購房需求的團購平臺,對新政的效應(yīng)更具檢驗力。對于那些高價位的購房需求而言,稅費減免的吸引力更加有限。
“北京的購房者對于房價下跌的預(yù)期早已形成,即便降低了稅費和利率,市場房價與人們的期望值仍然存在較大差距。”北京世邦魏理仕住宅項目營銷部副董事高峰說。
在開發(fā)商看來,新政顯然還不夠“解渴”。10月31日,在由陽光100舉辦的中國新興城市發(fā)展與房地產(chǎn)(東營)高峰論壇上,與會開發(fā)商普遍認(rèn)為:“中國房地產(chǎn)市場若要走出危機,還需要更多的政策支持。”
而自稱“社會公益活動家”鄒濤顯然有著不同的意見。他認(rèn)為,目前最關(guān)鍵的是把房價一步降到位,其他措施都無法刺激交易量。“政府該做的都已經(jīng)做了,輪到開發(fā)商做出實質(zhì)性表現(xiàn)了。”
但開發(fā)商并不是公益活動家,他們?nèi)孕枰獮槠髽I(yè)的發(fā)展尋找更好的出路。
“底”究竟在哪里?
不僅是開發(fā)商缺錢,購房者同樣缺錢。這對劉洋來說感同身受。